Выкуп земельного участка в собственность

Особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность в 2020 году

Часто у граждан или предпринимателей, которые арендуют земельные участки, возникает необходимость оформления такого надела в собственность. Однако не все люди знают, как правильно и грамотно провести данную процедуру.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Рассмотрим специфику и особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность в 2020 году, какие необходимы для этого документы и в какие инстанции можно обращаться.

Основные моменты

Большинство граждан и юридических лиц не имеют возможности сразу приобрести участок земли для пользования или предпринимательской деятельности.

Но со временем, когда появляется финансовая возможность, граждане предпочитают оформить земельный надел, который пребывает в аренде, в частную собственность.

Рассмотрим, как действовать в таком случае, какие моменты и условия должны быть соблюдены, а также правила составления сделки выкупа земли.

Что нужно знать

Выкуп земельного участка из аренды в собственность у администрации представляет собой выполнение определенных юридических процедур, которые приводят к передаче прав собственности от нынешнего хозяина к гражданину, который оформляет выкуп участка.

Выкуп земли из аренды предполагает некоторые особенности процедуры, которые мы рассмотрим ниже.

Изменения в законодательстве, принятые с 2020 года, включили множество аспектов, которые предполагают требования к оформлению и регистрации перехода права собственности на участок.

Основные изменения коснулись дальнейшего выкупа земли у муниципального органа или государства.

Цена выкупа земли в собственность в 2020 году рассчитывается как процент не от рыночной цены, а от кадастровой стоимости, которая немного ниже рыночной цены.

Данное изменение касается земель для сельскохозяйственного производства, которые переданы в аренду, при соответствии некоторым условиям:

В некоторых регионах, после 10-15 лет аренды, стоимость, которую необходимо заплатить за выкуп земли в собственность, значительно снижается или вовсе земля передается бесплатно.

У кого есть право

Право физических и юридических лиц на выкуп арендованного участка регулируются Гражданским и Земельным кодексом РФ, а также федеральными законодательными актами. Своим правом выкупа может воспользоваться каждый гражданин или предприниматель.

Данный процесс подразумевает переход участка в частное владение за указанную плату, размер которого устанавливается законодательными актами.

В определенных ситуациях рассматривается оплата в рассрочку, которая растягивается на несколько лет.

Арендатор может приобрести арендованную землю в собственность при соблюдении следующих условий:

• если в договоре аренды разрешена данная процедура выкупа;
• на земле возведено строение арендатора.

Прежде чем выкупить землю, необходимо провести оформление недвижимости в собственность:

• обратиться в БТИ и получить техпаспорт строения;
• сформировать план постройки на основании техпаспорта;
• зарегистрировать строение в госкадастре;
• провести государственную регистрацию права собственности.

После официальной регистрации строения необходимо обратиться в местную администрацию для оформления выкупа расположенного под ним участка.

Нормативное регулирование

С 1 января 2020 года вступил в действие новый Федеральный закон РФ №251-ФЗ, которым указана необходимость проведения государственной регистрации участка в ЕГРП.

Если граждане не успеют своевременно занести участок в реестр, такие земли могут перейти в категорию муниципальных и их могут реализовать.

В соответствии с данным законом, если с даты занесения надела в кадастр прошло пять лет и его владелец не внес его в ЕГРП, тогда он снимается с учета в государственном кадастре.

После этого земля переходит в собственность муниципального органа власти. Выкуп земельного участка из аренды в собственность осуществляется на основании Земельного и Гражданского Кодекса.

Порядок проведения процедуры

Процедура купли-продажи земельного участка и для арендатора, и для владельца земли, который передал его в аренду, часто сопровождается определенными трудностями.

Здесь есть множество подводных камней и нюансов, которых можно избежать при знании правил и условий оформления.

Необходимые документы

Алгоритм оформления арендованной земли в собственность предполагает первым делом визит в местный муниципальный орган власти.

Необходимо иметь при себе документы:

После полученного согласования необходимо явиться в орган Росреестра со следующими документами:

• договор покупки-продажи земли;
• заявка по стандартной форме с просьбой перевести землю из аренды в собственность;
• документ, подтверждающий оплату стоимости за участок;
• квитанция о внесенной госпошлине;
• решение местной администрации с постановлением о передаче надела вам в собственность;
• документы, которые подтверждают процедуру расчета цены земли (они готовятся специальной оценочной комиссией).

По истечению недельного срока после подачи арендатором в местную администрацию кадастрового плана интересующего надела, в соответствии с требованиями Гражданского кодекса составляется текст сделки купли-продажи.

Выкуп земли осуществляется на базе данного договора. Этот договор отправляется собственнику по почте или передается лично с получением расписки.

После обсуждения и утверждения всех моментов подписывается сделка. Если же владелец не отвечает на обращение арендатора, он имеет право обратиться в судебную инстанцию и требовать согласия владельца на оформление сделки выкупа.

Про изменение вида разрешенного использования земельного участка арендатором, читайте здесь.

Стоимость участка в таком случае рассчитывается и утверждается в судебном порядке.

Пошаговая инструкция

Чтобы оформить выкуп арендованного участка в личную собственность, необходимо соблюдать алгоритм действий:

Также предусмотрена процедура получения арендованного участка земли на бесплатной основе по программе приватизации.

Какова стоимость

Стоимость участка рассчитывается в процентном соотношении от его кадастровой цены, которая зависит от региона и месторасположения земли.

Например, стандартно для граждан, которые возвели постройки на участках, а также для юридических лиц, которые являются владельцами зданий, стоимость выкупа из аренды составляет около 60% кадастровой цены.

Минимальная ставка в размере 2,5% предоставляется в случае выкупа участка из федерального владения.

Данный процент также применяется в отношении юридических лиц, когда выкупаются разделенные наделы, предоставленные в аренду с целью формирования дачного хозяйства.

Также обратите внимание, что в случае необходимости смены категории и характера целевого использования участка, вам необходимо будет оплатить около 80% его кадастровой стоимости.

Если нужды в таких изменениях нет, тогда применяется ставка на уровне 20%.

Москва

В Москве и Московском регионе оформление частной собственности на земельные наделы под постройками считаются редким исключением из правила, поскольку законом от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» касательно таких земель разработано правило приоритета аренды над правом собственности.

В Москве в большинстве случаев земли под строениями и зданиями оформляется по договору аренды.

В Московском регионе выкуп в частное владение арендованной земли под постройками считается более распространенным явлением.

К некоторым категориям участков могут применяться ограничения, в соответствии с Генпланом Москвы и кадастровыми документами на землю.

Отметим, что случаи, когда постройка принадлежит к собственности физического лица, а земля под ней обложена некоторыми ограничениями, происходят редко.

В соответствии со стандартным правилом, если надел зарезервирован для нужд муниципальных или федеральных органов власти, тогда возведение построек на таком участке невозможно.

На практике в Москве в основном заключаются сделки краткосрочной аренды, которые по завершении срока продлеваются.

Закон Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» устанавливает, что выкуп арендованных земельных участков в собственность проводится по стоимости, которая составляет 25% кадастровой цены участка.

Стоимость варьируется в определенных районах области, и устанавливается местными органами власти.

Видео: аренда или Собственность

Если на участке нет построек и других объектов, выкуп участка можно осуществить по цене 15% от кадастровой стоимости.

Однако должно быть соблюдено условие – земля должна пребывать в бессрочном использовании или праве пожизненного владения. В других ситуациях земли выкупаются по кадастровой цене.

В соответствии с данным законом, приоритет имеют граждане, желающие выкупить участок, который находится под дачным или жилым частным домом.

Такие категории лиц могут воспользоваться льготами, которые предусматривают приоритетное право на выкуп земли под личным объектом строительства.

Выкупаются такие участки на основании корректирующего коэффициента в размере 0,05 от кадастровой цены участка. Если осуществляется выкуп надела под промышленной постройкой, тогда применяется коэффициент 0,25.

При этом должно соблюдаться условие, что под промышленном объектом должно находиться около 70% участка.

Судебная практика по выкупу земельного участка из аренды в собственность

На основании судебной практики можно сделать вывод, что выкуп участка под объектом незавершенного строительства не представляется возможным.

Поскольку участки под постройками могут передаваться в право собственности лишь на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Как заполнить бланк выписка из лицевого счета квартиры, читайте здесь.

Как составить заявление на выписку из квартиры, смотрите здесь.

Это возможно исключительно с уже построенными зданиями и сооружениями. Недостроенные объекты не могут эксплуатироваться по целевому назначению до момента окончания строительства и вода в эксплуатацию.

Поэтому до момента окончания строительства вы не сможете перевести участок в личную собственность.

Исключениями считаются лишь ситуации, перечисленные в законе, которые касаются приватизации незавершенных объектов на основании пункта 3 статьи 28 ФЗ от 21.12.2011г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Итак, мы рассмотрели особенности и специфику выкупа земельных участков для физических и юридических лиц. Теперь вы знаете, какие документы вам необходимы будут для проведения данной процедуры.

Также мы рассказали о нюансах оформления выкупа земли в Москве и Санкт-Петербурге, поэтому вам необходимо учитывать особенности оформления в каждом регионе.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
   • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
   • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Приобретение земельного участка у государства

С принятием Конституции РФ с 1993 г. у граждан и организаций появилось право на приобретение федеральной или муниципальной земли в собственность. А в 1997 г. был введен Земельный кодекс, содержащий правила землепользования. Но в нашей стране законодательные акты постоянно терпят изменения, и чтобы выкупить землю из государственной собственности необходимо владеть актуальными на 2018 г. сведениями и знать все нюансы приобретения земли.

Проблема в том, что многие интернет-порталы содержат устаревшую или недостоверную информацию, из-за которой граждане не могут получить участки даже на платной основе и правильно оформить их в собственность.

В данной статье содержится информация о том, в каких случаях можно выкупить государственные участки, как происходит процедура выкупа, сколько это будет стоить и как рассчитать. Также мы предоставим пошаговую инструкцию с описанием каждого этапа.

Выкуп земельного участка: когда это возможно

Выкупу земельных участков из федеральной и муниципальной собственности посвящена Глава 5.1 ЗК РФ. Так в ст. 39.1 указанного акта сказано, что на основании договора купли-продажи (далее – ДКП) можно получить землю в частную собственность. Такая возможность предоставляется всем гражданам России, ИП и юридическим лицам при соблюдении определенных условий.

Условия для выкупа земли из государственной и муниципальной собственности:

1. Отсутствие ограничений на покупку земли.
2. Использование земель должно осуществляться в соответствии с ее назначением и видом разрешенного пользования.
3. Участие в аукционе, а в некоторых случаях выкуп производится без торгов по фиксированной сумме.
4. Межевание и постановка на кадастровый учет производится за счет покупателя.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

В частную собственность могут переходить только те участки, которые не изъяты из оборота или не ограничены. Такими являются земли лесного фонда (узнайте, как заключить договор аренды на лесной участок), территории, на которых расположены стратегически важные для страны объекты или объекты, несущие угрозу причинения вреда – например изготовление ядов, наркотиков и подобных веществ. Также государство не передает гражданам земли, расположенные на границе.

Важным моментом при приобретении земли является использование участка по назначению. Т.е. если вы купили ЗУ под строительство дома, а фактически построили там магазин или осуществляете другую коммерческую деятельность, то Администрация в лице инспектора по земельным делам может привлечь вас к административной ответственности, вплоть до изъятия земли. Таким образом, планируя покупку земли стоит обратить внимание на категорию и вид разрешенного пользования.

Что касается способа покупки, то их 2:

1. Через аукцион, участвуя в торгах.
2. Без проведения торгов.

Торги по продаже государственной собственности проходят как и все аукционы. Есть лот и несколько участников, которые делают ставки. Тот, кто даст большую сумму и будет новым владельцем земли. Такой способ выкупа предусмотрен в большинстве случаев для организаций и иногда для граждан.

Что касается второго варианта, то выкуп производится по фиксированной цене, если:

• Участок ранее находился у вас в аренде или бессрочном пользовании.
• Участок образовался в ходе раздела земли для дачного хозяйства, для ИЖС, комплексного освоения территории (при условии, что ранее земля предоставлялась некоммерческим товариществам).
• На участке находится объект, принадлежащий покупателю.
• Участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, КФХ, СНТ, ДНТ.

Это далеко не весь перечень оснований для выкупа земли без торгов – всего в ЗК указано 11 оснований для выкупа участка без аукциона. Подробная информация сдержится в ст. 39.3 ЗК РФ.

Одним из важных моментов при выкупе ЗУ является кадастровый учет. Каждый метр земли, находящийся в частных руках должен быть зарегистрирован в Росреестре. Но о государственных землях в законодательстве данное положение отсутствует. И на сегодняшний день большинство земель не учтены и не имеют координат. Поэтому, выкупая себе надел, будущий собственник обязан провести межевание и зарегистрировать участок в Реестре недвижимости за свой счет.

Таким образом, если на выкупаемом участке расположены объекты строительства или эта земля уже находилась в аренде, то будущий собственник проводит межевание и кадастровый инженер передает данные в Росреестр. А в случае выкупа первично образованного участка необходимо составить схему расположения самостоятельно (если ЗУ за пределами населенного пункта) или кадастровым специалистом (если на территории населенного пункта). Полученная схема утверждается в администрации и после одобрения будущий собственник проводит межевание в соответствии с регламентом, ставит землю на учет в Росреестре и выкупает вновь образованный участок.

Если покупатель готов соблюдать все пункты, то можно обратиться в местный орган самоуправления – Администрацию. Ведь все обращения граждан по земельным вопросам рассматриваются на местном уровне. Там же будет принято решение о продаже земли или об отказе.

Не откладывайте возникшие вопросы! Напишите нашему юристу в чат справа и получите подробную консультацию исходя из вашей ситуации абсолютно бесплатно.

Пошаговая инструкция

Покупка земли из государственной собственности несколько отличается от купли-продажи участков между собственниками. Однако такой способ приобретения недвижимости гораздо безопаснее. Ведь покупая федеральную или муниципальную землю можно быть уверенным в том, что у нее один собственник – государство, и после заключения ДКП не появятся «подводные камни».

Если покупка частного ЗУ начинается с просмотра досок объявлений, то государственную недвижимость вы найдете непосредственно в Администрации муниципального образования. Также, если выкуп возможен только через аукцион, то можно воспользоваться официальным сайтом содержащем информацию о торгах – https://torgi.gov.ru.

Выбрав участок для покупки, можно перейти к процедуре выкупа.

Подача заявления

Будущий собственник подает заявление о предоставлении земли за плату или о допуске к аукциону в местный орган самоуправления.

В заявлении указывается:

1. Наименование органа власти.
2. ФИО заявителя, его адрес и телефон.
3. Цель заявления – предоставление ЗУ в собственность за плату.
4. Данные запрашиваемого участка – категория, целевое назначение, адрес, площадь, кадастровый номер.
5. Цель использования ЗУ.

Подать готовое заявление можно самостоятельно, почтой или через представителя. Также гражданам во многих обращениях помогает МФЦ. Вы можете написать заявление и сдать пакет документов сотруднику местного центра.

Однако обращение непосредственно к главе Администрации остается наиболее актуальным способом. Поскольку «на месте» вам могут сразу сказать о недостающих документах или даже сообщить есть ли у вас шансы на покупку запрашиваемой земли.

Документы

К заявлению полагается предоставить следующие документы:

1. Копия паспорта заявителя.
2. Доверенность и копия паспорта доверенного лица (при обращении через представителя).
3. Договор аренды, безвозмездного пользования (если есть).
4. Документы на зарегистрированные объекты недвижимости, расположенные на участке (если есть).

Для юридических лиц пакет документов выглядит так:

1. Копия паспорта представителя.
2. Доверенность.
3. Свидетельство о гос. регистрации (копия).
4. Копия устава.

Также можно предоставить кадастровый паспорт ЗУ, выписку из ЕГРН, схему участка и любые документы, которые могут повлиять на решение Администрации в продаже участка именно вам.

Ответ

После принятия документов ваше заявление должно быть рассмотрено не позднее 30 дней. Орган местного самоуправления примет решение и уведомит вас письменно. Ответ может быть положительным – выкуп одобрен или вас допустили до участия в аукционе, а также отрицательным – отказ в выкупе или участии в торгах.

1. Обратилось лицо, не имеющее прав на выкуп.
2. В заявлении допущены ошибки.
3. Не предоставлены соответствующие документы.
4. На ЗУ расположены постройки принадлежащие муниципальному образованию, субъекту РФ или РФ.
5. ЗУ находится в пользовании у другого лица или предназначен для гос. нужд.
6. Предоставлен юр. лицу для освоения территории.
7. ЗУ изъят или ограничен из оборота.
8. Аукцион проведен с нарушением.

Безусловно, когда отказ последовал из-за невнимательности заявителя, то споров не возникает. Но если такой ответ не обоснован или у вас есть сомнения, вы всегда можете обжаловать его. Для этого есть 2 варианта:

• досудебный – урегулирование вопроса путем обращения в администрацию;
• судебный – подача искового заявления в суд.

Прежде, чем начинать споры с Администрацией, опишите в чате справа свою ситуацию. Наш специалист изучит ее и поможет вам выбрать рациональный путь решения проблемы абсолютно бесплатно.

Заключение договора

После положительного решения администрации или победы на торгах Администрация предоставляет заявителю договор купли-продажи ЗУ. Подписав такое соглашение покупатель может обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на землю.

Регистрация в Росреестре

Подписав договор, покупатель приобрел право зарегистрировать купленную землю в собственность. Для этого он предоставляет свой паспорт и ДКП в территориальное отделение Росреестра. Однако данная госуслуга не бесплатна. За регистрацию права собственности на ЗУ предусмотрена госпошлина в размере 350 р. (пп.24. п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Предоставлять квитанцию не обязательно, но если платеж не поступит, то выписку ЕГРН с подтверждением возникших прав вы не получите.

Выкупная стоимость ЗУ

Государственная земля всегда привлекательнее для покупки. Это связано не только с юридической чистотой участка, но и с его ценой. Как правило такие земли на порядок дешевле, чем у частников.

В настоящее время возможен выкуп земли по кадастровой стоимости (КС), ниже ее или по результатам аукционов. Последнее не требует подробного описания. Поскольку цену за участок назначает сам покупатель.

Что касается выкупа по цене ниже КС, то законом установлено:

1. 50 % от КС для инвалидов и пенсионеров.
2. От 20 % до 60% для арендаторов выкупаемых ЗУ.
3. 80 % для выкупа с изменением категории или назначения ЗУ.

Для граждан, которые пользовались ЗУ более 10 лет, и которые имеют в собственности кап. строения на выкупаемом участке стоимость может быть снижена до 2,5 %.

Судебная практика

К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.

Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.

В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.

Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.

Порядок выкупа земельного участка

Законодательство 2020 года тщательно регулирует порядок и правила выкупа земельных участков.

Что это такое?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Под выкупом земли подразумевается приобретение участка в собственность. Обычно этот процесс происходит, когда земля является арендованной и на ней возведено здание.

Кто имеет право?

Процедура выкупа земельной территории может зависеть от некоторых обстоятельств:

• где расположен участок, относится ли он к государственной, региональной или муниципальной земле;
• допустимое использование участка;
• сам покупатель (тип, характер субъекта и др.).

Право выкупа дано любому гражданину или юридическому лицу.

Законодательная база

Гражданский и Земельный кодекс обозначает все имеющиеся права граждан и организаций по отношению к арендованным землям. Кроме того, существуют соответствующие федеральные акты, регулирующие весь процесс и порядок перевода земли в собственность.

В пункте 4 статьи 27 Земельного Кодекса РФ перечислены участки, которые невозможно выкупить.

Заключение договора регламентируется 30 главой, ст. 454-464,ст. 485-488 Гражданского Кодекса.

Выкуп земельных участков

Ниже приведены основные правила выкупа.

Из муниципальной собственности

Стоимость муниципальной земли при выкупе равняется кадастровой цене.

Однако есть возможность получить муниципальную землю в собственность без предварительного выкупа в одноразовом порядке:

• при предоставлении участка организациям, занимающимся подсобным хозяйством на шестилетний срок, пять из которых надел уже находится в аренде;
• при предоставлении участка с правом безвозмездного использования в течение 6 лет и предусмотренным строительством на земле участка жилого здания или предназначающегося для подсобного хозяйства, при условии использования земли только по назначению и отношения будущего владельца к муниципальному образованию;
• при наличии у физического лица — потенциального собственника троих детей и более;
• иной случай, предусмотренный в Земельном Кодексе РФ.

Из государственной

Государственная или муниципальная собственность распродаётся посредством создания торгов. Основания, которые влияют на продажу земельного участка без торга, ограничены.

Без торгов

Практически единственное основание предполагающее предоставление надела во владение без торга, будет наличие построенной недвижимости на этой территории.

Другое основание предоставления земли в собственность без проведения торгов касается переоформления возникшего права, основанного постоянным бессрочным использованием земли, причём независимо от того, есть ли на участке объекты недвижимости.

Из аренды

Перед обращением с просьбой о выкупе земельного участка, следует посетить администрацию и попросить создать проект землеотвода. Аренда сама по себе не предполагает создание такого проекта. В процессе создания проекта производится соответствующая государственная экспертиза.

Только после создания проекта будет возможно определить цену, заключить типовое соглашение купли-продажи и зарегистрировать выкупленную территорию.

Платится ли налог с продажи земельного участка? Смотрите тут.

Порядок оформления

Для того чтобы выкупить землю, находящуюся в аренде, следует:

1. Посетить районную администрацию, при себе иметь необходимые документы (гражданский паспорт, кадастровый паспорт, сделка аренды, план участка).
2. Получить выписку из кадастрового паспорта можно в Федеральном управлении, которое занимается картографией и постановкой участков земли на регистрационный учёт. Тут же произойдёт межевание и согласование границ земли с соседствующими гражданами.
3. Забрать постановление, которое утверждает передачу земли, в администрации. В постановлении будет указана цена надела, при оплате которой земля переходит в собственность нового владельца.
4. Уплатить сумму выкупа земли, написать заявление и зарегистрировать сделку. К заявлению прилагается постановление и копия чека об уплате.
5. По прошествии месяца забрать документ, являющийся свидетельством собственника.

Заявление

В заявлении, где указывается просьба о выкупе определённого участка земли, должна быть прописана следующая информация:

• данные о потенциальном собственнике участка земли;
• бумаги, утверждающие право на построенную недвижимость;
• данные самого земельного участка;
• приложение (копии, оригиналы документов).

Документы

Первое, что нужно сделать, посетить муниципалитет, там необходимо предоставление:

• паспорта;
• квитанции, утверждающей уплату государственной пошлины;
• договора аренды.

После этого, покупатель проходит в отделение Росреестра, где он должен предоставить:

• договор, предназначенный для заключения соглашения купли-продажи;
• бумага, считающаяся заявкой на перевод земли из арендованной в личную собственность;
• квитанция, утверждающая уплату государственной пошлины;
• решение, являющееся основанием для передачи земли в собственность;
• оценочные документы по стоимости надела.

Заключение договора

Соглашение о купле-продаже должно быть составлено примерно через 7 дней, с момента предоставления арендатором кадастрового плана в районную администрацию.

Договор должен быть оформлен с учётом всех требований, изложенных в Гражданском Кодексе РФ. Этот документ будет являться основанием для проведения сделки.

Арендодатель получает договор посредством направления бумаги почтой или из рук в руки при составлении соответствующей расписки.

При отсутствии какой-либо реакции от владельца земли на обращения потенциального покупателя, арендатор может обратиться в судебный орган для разрешения ситуации и получения согласия на подписание договора от арендодателя.

Образец договора купли-продажи земельного участка здесь,

образец акта приема-передачи земельного участка здесь.

Стоимость

Рыночная стоимость земельного участка считается процентной ставкой от кадастровой цены, зависящей от месторасположения территории, на которой находится надел.

Граждане, построившие на арендуемой территории недвижимое имущество или юридические лица, которые являются владельцами зданий, расположенных на участке, могут рассчитывать на стоимость надела, достигающую 60 процентов от кадастровой цены.

В случае выкупа участка, находящегося в федеральном владении, стоимость будет рассчитана исходя из ставки в 2,5 процента. Такой же расчёт применяется для юридического лица при выкупе разделённого участка, предоставленного под дачное хозяйство.

Если же будет меняться характер назначения земли, то покупатель уплачивает 80 процентов от кадастровой стоимости надела.

При отсутствии возможных преобразований участка, ставка составит около 20 процентов.

Причины отказа

Получение отказа на выкуп земельных участков, дело довольно распространённое. При этом есть возможность обжаловать такое решение посредством обращения в суд.

Помощь юристов также окажется довольно нужной для разъяснения причины отказа и разработки оптимального плана по выходу из сложившейся ситуации.

Отказ на выкуп земельного участка может быть обоснован:

• изъятием участка земли из оборота;
• ограничением оборота определённого надела;
• постановкой участка в резерв, предусмотренный для нужды муниципалитета или иного государственного органа;
• несоответствием представленных бумаг с требованиями законодательства РФ.

Что такое право безвозмездного бессрочного пользования земельного участка? Информация здесь.

Какой требуется список документов на продажу земельного участка? Подробности в этой статье.

Судебная практика

Анализируя судебную практику можно сделать определённые выводы. Один из них касается невозможности выкупа земельного участка с имеющимся на нём недостроенного объекта (пункт 1 статья 36 Земельного Кодекса РФ).

Получается, выкупить надел земли можно лишь с достроенным недвижимым объектом, так как недострой не эксплуатируется по целевым назначениям.

Однако и тут могут быть исключения, которые описаны в пункте 3 ст. 28 Федерального Закона за номером 178 от 21 декабря 2011 года.

На видео о выкупе надела

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
   • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
   • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как происходит выкуп земельных участков в собственность?

Земля, которая взята в аренду, принадлежит муниципалитету или государству, но Земельным Кодексом разрешается переоформить её в частную собственность.

Как правильно перевести надел, арендованный у администрации – законодательные нюансы

Право любого гражданина либо юрлица выкупить землю обозначено в Гражданском Кодексе, Земельном Кодексе и в нескольких Федеральных законах.

Перед тем, как приступать к переводу надела в собственность, следует сначала оформить в собственность недвижимость. Это делается в несколько шагов:

1. Получение в БТИ техпаспорта постройки;
2. создание технического плана здания, исходя из данных техпаспорта;
3. регистрация постройки в кадастре;
4. регистрация самого права собственности.

Когда строение официально принадлежит заявителю, нужно обратиться в администрацию, чтобы выкупить расположенную под ним арендованную землю.

В 2015 году в Земельный Кодекс были внесены поправки, после принятия которых появились некоторые нюансы.

Муниципальные структуры, такие, как села, деревни, поселки являются собственниками земель и имеют право её продажи.

Разрешено получение в аренду земельного надела с последующим правом выкупа без проведения торгов, если:

• Это участок под ИЖС или ЛПХ (в границах населенного пункта), или земля под садоводство, фермерское, дачное хозяйство;
• земля под ЛПХ, огороды, сенокосы за пределами населенного пункта.

Стоимость выкупа составляет процент от кадастровой стоимости для сельхозземель при выполнении таких условий:

• Договор аренды заключен на 3 и более лет;
• заявление на выкуп земли подается до истечения арендного срока;
• со стороны арендатора не было нарушений пунктов договора.

В некоторых регионах после 10-15 лет аренды сумма выкупа становится значительно меньше или вообще её можно оформить на себя бесплатно. Также в ряде регионов, к ним относится Приморский, Хабаровский край, Саратовская, Псковская и некоторые другие области, фермерам земля даётся изначально бесплатно.

Кто имеет право на переоформление федеральной земли?

Арендатор (физическое или юридическое лицо) имеет право приобрести и переоформить на себя землю, если:

• договором не предусмотрен запрет на это;
• на данном участке находится постройка, возведенная им.

Как выкупить землю с домом по кадастровой стоимости?

Если на арендованном участке под ИЖС либо ЛПХ возведен дом или другой объект капитального строительства, то арендатор получает право его льготного выкупа в собственность.

Для этого нужно произвести такие действия:

• получить кадастровый паспорт на постройку;
• оформить строение в собственность;
• подать в администрацию заявление о желании приобрести участок земли под зданием;
• подписать договор купли-продажи, внести оплату;
• подать в Росреестр бумаги на регистрацию права собственности.

Процедура перевода земли

Общий порядок таков:

1. Подаётся заявление с требуемым пакетом документов в местный орган власти. В течение 10 дней осуществляется проверка, соответствует ли заявление всем требованиям, все ли бумаги приложены;
2. в течение месяца с момента подачи заявления уполномоченным органом направляется проект договора купли-продажи (в трёх экземплярах);
3. заключается договор и вносится оплата;
4. производится регистрация права собственности на данный надел земли.

Заявление – куда нести, как заполнить

В заявлении должны содержаться такие данные:

1. ФИО, адрес заявителя, паспортные данные заявителя
2. для юрлиц – название и местонахождение заявителя, ОГРН;
3. кадастровый номер выкупаемого участка;
4. основания на предоставление земельного участка – ссылка на п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 Земельного Кодекса,
5. цель использования надела;
6. почтовый, электронный адрес.

Подать заявление можно через МФЦ, лично в канцелярию администрации или по почте.

К заявлению необходимо приложить:

• подтверждение права собственности (если это право не зарегистрировано в ЕГРН) или выписка из ЕГРН;
• список всех сооружений, зданий, которые расположены на участке, с указанием их кадастровых номеров и адресных ориентиров;
• договор аренды;
• постановление главы местной администрации о предоставлении земли в аренду;
• кадастровые паспорта на участок и на постройку;
• если документы подаются через представителя, нужна доверенность.

Договор – как составить и зарегистрировать

В договоре обязательно должен содержать такие разделы:

• дата, место заключения;
• паспортные данные;
• сам предмет договора;
• информация о наделе – его кадастровые данные, площадь, местоположение и т.п.;
• сумма сделки, сумма к оплате;
• обязанности и ответственность сторон сделки.

Должна быть произведена обязательная государственная регистрация сделки.

Стоимость процесса

Цена участка составляет некий процент от его кадастровой стоимости, а эта стоимость зависит от региона, где участок расположен.

• Наименьшая ставка – 2,5 процента – для выкупа земель из федеральной собственности;
• если на территории имеются постройки – ставка до 60%;
• если меняется назначение земли – 80% от кадастровой стоимости;
• если не меняется целевое назначение, ставка ниже – до 20 процентов.

Законность отказа в переоформлении

Статья 39.16 Земельного кодекса даёт перечень оснований для отказа, их всего 25. Если отказ в переоформлении участка в частную собственность является, по мнению заявителя, необоснованным, ему следует обратиться в суд, чтобы оспорить решение об отказе.

Для этого необходимо составить исковое заявление о признании решения местного органа власти незаконным. В заявлениях нужно ссылаться на пункты Земельного кодекса, а также на закон о приватизации имущества.

Физическим лицам следует обращаться в районный суд по месту нахождения местной администрации, а юрлицам – в арбитражный суд.

Рекомендуется собрать и в случае необходимости приобщить к делу такие бумаги:

• заключение специалиста о соответствии площади земельного участка фактическому его использованию;
• технический отчет об инженерно-геодезических работах по установлению границ надела с указанием площади.

Суд может назначить градостроительную экспертизу. Если будет выявлено, что решение об отказе необоснованно, то судебный орган обяжет администрацию заключить договор купли-продажи с заявителем.

Таким образом, любой арендатор земли имеет право на её выкуп. Для этого следует обращаться в муниципалитет с соответствующим заявлением, которое рассматривается на протяжении месяца. В случае положительно решения, заключается договор купли-продажи. Если же решение отрицательное, есть возможность оспорить его через органы судебной власти.

Можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать?

Арендуемая территория земли может принадлежать физическим лицам или организациям, а также находиться в ведении муниципальных структур. Арендатор данной земли всегда имеет приоритет на право выкупа. В практике часто требуется осуществить перевод арендуемой земли в частную. Данная процедура представляет собой выкуп земельной территории у ее владельца.

Право выкупить арендованную землю: нормативная база

Право выкупа – это указанное в договоре аренды возможность арендатора приобрести земельный участок за рассчитанную сумму в установленные сроки. После совершения этой сделки арендатор получает землю в собственность.

• Нюансы и правила заключения данного договора отражены в 606 и 624 статьях ГК РФ.
• Перечень оснований для перевода арендуемой земли в собственность прописан в 39 статьях Земельного кодекса.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Земля может принадлежать администрации или государству. Порядок перевода в собственность в этом случае будет иным, так как управляющие структуры должны соблюдать регламент (узнать на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом можно здесь).

В некоторых случаях необходимо организовывать торги, победителем которых становится человек или компания, предложившая самую высокую цену. При совершении сделки частными лицами данный шаг не обязателен, так как сделка производится по взаимному согласию сторон.

Кто может это сделать?

Арендованная земля может быть использована только по назначению. Распоряжаться ей нельзя. Законодательством предусмотрена возможность досрочного расторжения договора. Собственник имеет прав распоряжаться участком по своему усмотрению.

Выкуп земельного участка, находящегося в аренде, в личную собственность возможен не только для физических лиц, но и для компаний. Этот процесс легче осуществить, если на земле есть постройки, которые оформлены в собственность. Если они отсутствуют, то землю можно купить с аукциона. Но в нем могут участвовать и другие претенденты, что сокращает шансы на успех.

Выделяют несколько условий, необходимых для перевода земли в собственность:

• пользование участком на протяжении длительного времени;
• наследуемое пожизненное владение;
• имеющийся договор аренды.

Основным требованием является наличие постройки с надежным фундаментом, которая пригодна для постоянного проживания. Объект не обязательно должен быть до конца достроенным. Но в данном случае это нужно подтвердить документально.

Можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность читайте тут.

Как выкупить ЗУ у государства или администрации?

Не так давно процедура выкупа муниципальной земли из долгосрочной аренды у государства была трудной, поэтому многие признавали ее невозможной. Но благодаря некоторым изменениям в законодательстве, процесс значительно упростился, но до сих пор остается трудоемким и длительным.

Больше о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом, мы рассказывали здесь.

Заключить арендный договор

После согласования всех нюансов в администрации важно составить договор. При этой процедуре важно обратить внимание на следующие пункты:

1. Соглашение должно учитывать возможность выкупа при выполнении всех обязательств.
2. В договоре должны быть четко прописаны правила осуществления этой сделки.
3. В документе в обязательном порядке должны быть указаны сроки выкупа земли.
4. В договоре важно четко прописать арендную ставку и цену выкупа.
5. Если арендатор в действующий период аренды будет использовать участок не по назначению, то владелец может разорвать договор.
6. В документе обязательно прописывают форс-мажорные ситуации и их воздействие на порядок заключения сделки, а также пути их разрешения.
7. Данный раздел должен освещать все случаи, когда сделка будет признана недействительной.

• Скачать бланк договора аренды земельного участка с правом выкупа
• Скачать образец договора аренды земельного участка с правом выкупа

Подробно о том, как заключить и расторгнуть договор аренды ЗУ, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как составить такой документ между физическими лицами или с участием предпринимателей.

Подать заявление и пакет дополнительных документов

Для приобретения территории необходимо обратиться в муниципалитет и написать соответствующее заявление. Его нужно подать до завершения действия аренды. Заявление о выкупе земли в собственность пишут на имя главы администрации и должно содержать:

1. личные данные и контакты заявителя;
2. кадастровый номер земельного участка;
3. назначение территории (например, сельхозназначение или под офис);
4. данные о постройках;
5. основания, которые дают право купить землю без проведения торгов;
6. перечень приложенных документов.

• Скачать бланк заявления о выкупе земли из аренды
• Скачать образец заявления о выкупе земельного участка из аренды

Перед тем как подать документы арендатор должен подготовить документы, которые включают:

• договор аренды;
• выписку из ЕГРН;
• кадастровый номер;
• паспорт.

После подачи документов в администрацию, они рассматриваются около трех недель, и затем выносится решение. Оно будет влиять на дальнейший порядок действий.

Подписать соглашение о купле-продаже

После принятия положительного решения переходят к подготовке документации. У арендатора будет около 30 дней на то, чтобы ознакомиться с документом.

В договоре должны быть указаны:

Договор не обязательно заверять нотариально, он и без этого имеет юридическую силу.

Зарегистрировать права собственности

Делается это через Росреестр. Для этого необходимо предоставить заявление, пакет необходимых документов на право собственности и квитанцию с оплатой. После принятия этих документов предоставляется расписка с датой получения выписки из ЕГРН.

Сколько стоит данная процедура?

Стоимость земельного участка оказывает значительное влияние на то, будет заключена сделка, или нет. Чтобы рассчитать свои возможности заранее, необходимо рассчитать стоимость арендованной земли.

Для этого в настоящее время используется два механизма:

• При помощи расчета процента от кадастровой стоимости земельного участка.
• При помощи анализирования данных рынка и расчета стоимости выбранного участка земли.

Но в любом случае, стоимость участка будет зависеть от средней на рынке.

Можно ли приобрести территорию под объектом недвижимости?

При покупке участка земли у государства, на котором присутствуют объекты принадлежащие арендатору, есть некоторые нюансы:

• В 2015 году 36 статья Земельного кодекса стала неактуальной, она обеспечивала преимущество приобретения участка, находящегося в ведении государства или муниципалитета с возведенными строениями.
• Но в статье 39.9 Земельного кодекса прописано, что участок с постройками продается их владельцам без проведения аукциона. То есть на практике преимущество выкупа сохранилось за ними.
• Статья 39.20 закрепляет за собственниками исключительное право на приобретение в собственность земельного участка.
  Если на территории имеется несколько возведенных построек, которые принадлежат разным собственникам, то ее можно оформить как общедолевую недвижимость. Для того чтобы получить право собственности на землю через выкуп постройки ее арендатор или все собственники должны вместе обратиться в муниципалитет.

Как оформить ЗУ в собственность без оплаты его стоимости?

Арендуемый участок земли можно получить в собственность без уплаты какой-либо суммы. Для этого нужно подходить под одно из следующих требований:

https://pravoved.online/arenda-zu/u-administracii-selskogo-poseleniya
• Земельный участок используется юридическим лицом для ведения личного подсобного хозяйства.
• Договор оформлен на срок от 6 лет, большая часть этого срока истекла. Участок предоставлен на длительный срок на использование в безвозмездном порядке (о том, что такое бессрочный договор аренды земельного участка и кто может претендовать на подобное пользование землей, читайте тут). Важно при использовании соблюдать назначение земельного участка. На этом основании земля может быть предоставлена какому-либо сотруднику, который работает на определенной должности.
• Семья арендатора имеет не менее трех детей, тогда можно рассчитывать на безвозмездное получение участка.

Данной возможностью можно воспользоваться только один раз.

Для получения арендуемой земли в собственность необходимо выполнить ряд требований, и получить согласие собственника. Этот процесс достаточно трудоемкий, но выполнимый. Главное собрать все необходимые документы и четко выполнять все шаги. Только в этом случае можно рассчитать на успех.

Выкуп земли из аренды: как правильно осуществить?

Выкуп земли из аренды — достаточно распространенный вариант приобретения участков в собственность. Чаще всего он встречается тогда, когда на арендованных участках уже возведено какое-либо капитальное строение.

Такой вариант является выгодным и с экономической точки зрения (в таком случае земля покупается по стоимости, равной 3% от кадастровой), и с точки зрения знакомства с конкретным наделом (когда уже после нескольких лет эксплуатации конкретного участка известно, где и какие нюансы в его использовании могут встретиться).

Однако, процедура выкупа является достаточно сложной. О чем нельзя забывать, приняв решение перевести в собственность тот участок, который до этого находился в аренде?

• 8 (800) 600-36-07 – Регионы
• +7 (499) 110-86-72 –Москва
• +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Что сказано в законодательстве

Для этого достаточно первоначально оговорить в договоре аренды возможность последующего выкупа арендуемого имущества (в конкретном случае — земельного участка), а по истечении трех лет с момента заключения договора аренды — обратиться с заявлением к собственнику с просьбой осуществить выкуп имущества.

В том случае, если речь идет о выкупе у государства, здесь необходимо знать, что в большинстве случае процедура будет проходить без торгов (если арендатор успел построить на участке дом, который оформил в собственность по всем требованиям законодательства).

Однако, в том случае, если на участке капитальных строений нет, то потенциальному покупателю придется поучаствовать в процедуре торгов, в которых выкуп земли будет осуществляться по всем правилам аукциона — кто предложит максимальную стоимость.

Если рассматривать вариант с приобретением в собственность участка у физического или юридического лица, даже после предварительного пребывания участка в аренде у потенциального покупателя, то здесь достаточно будет указания в тексте договора аренды нормы о возможности выкупа участка, а также составления по итогам прекращения договора аренды простого договора купли-продажи на конкретный участок.

Таким образом, возможность выкуп земельного участка из аренды осуществить возможно.

Какие участки выкупить удастся, а какие нет?

Ответ на этот вопрос также содержится в Земельном Кодексе. Подробно о тех категориях земель, которые могут быть приобретены в собственность после заключения договора аренды, говорит этот нормативный акт в статье 27, посвященной ограничениям оборотоспобности земель.

Так, в соответствии с этой статьей нельзя приобрести в собственность из аренды (а равно и нельзя арендовать участки с целью капитального строительства, в том числе индивидуального жилого) земельные наделы, категории которых перечислены в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса.

К таким землям относятся:

• Участки, занятые государственными заповедниками и заказниками, а также сооружениями, используемыми для их обслуживания (в случае необходимости расположения таких сооружений отдельно от заповедников или заказников);
• Земли, находящиеся в распоряжении Министерства Обороны, Министерства Внутренних дел, а также специальных служб, в чьи обязанности входит обеспечение безопасности государства и его границ;
• Земельные территории, на которых расположены объекты, связанные с атомной энергетикой, а также переработкой ядерных отходов;
• Территории полигонов ликвидации твердых отходов (как бытового, так и промышленного производства);
• Земли отчуждения вдоль инженерных коммуникаций, линий электропередач, очистных сооружений, дорог и узлов транспортного сообщения (порты, различные виды вокзалов и транспортных терминалов);
• Территории, которые определены как охранные зоны для водозаборов (вместе с прилегающими к ним водными притоками, например, специальными каналами, выведенными от рек);
• Земли, на территории которых сформированы административные образования закрытого типа, которые были созданы для достижения научных целей или целей обороны и защиты государства и его законных интересов, а также проведения работ по использованию атомных ресурсов;
• Земельные участки, выведенные в резерв для государственных проектов, а также различных проектов муниципального значения (например, для строительства газопроводов разного уровня подчиненности);
• Участки, находящиеся в лесном фонде (они могут быть взяты только в аренду, а вот выкуп их запрещен);
• Земли, на которых расположены объекты космического строительства.

В том случае, если земли не были перечислены в пунктах 4 и 5 статьи 27 Земельного Кодекса, ограничений на их оборот, в том числе и на выкуп, нет.

Как осуществить выкуп?

Процесс выкупа земли из аренды в частную собственность (независимо от того, юридическое лицо осуществляет его или физическое) является достаточно сложным и трудоемким.

Он состоит из нескольких обязательных шагов, на каждом из которых предстоит оформить достаточно большой пакет документов.

Всего этапов будет пять.

К ним относятся:

1. Обращение к собственнику земельного участка с заявлением о выкупе такового на основании ранее заключенного договора аренды и возникшего права приоритетного приобретения надела;
2. Осуществление кадастрового исследования участка (с целью установления его кадастровой стоимости с учетом возможного изменения границ в силу особенностей эксплуатации);
3. Постановка участка на кадастровый учет с целью получения документов, подтверждающих существование его и возможность осуществления с ним каких-либо действий юридического характера;
4. Заключение договора купли-продажи на участок (в случае положительного ответа на вопрос о соглашении о передаче имущества);
5. Осуществление регистрации вновь открывшегося права собственности (в случае заключения договора о купле-продаже).

Какие документы потребуются для осуществления выкупа?

Как уже говорилось выше, вся процедура выкупа будет осуществляться в пять крупномасштабных шагов. На каждом из них будет готовиться пакет документов, подтверждающих правомерность осуществления всего процесса.

Ключевыми из них будут:

• Заявление к собственнику участка о возможности выкупа (в нем должны быть указаны как физические, так и кадастровые характеристики участка, основания для осуществления процедуры, а также та сумма денежных средств, которые будут внесены в качестве залога для осуществления всей процедуры и гарантированного выкупа;
• Последний раздел будет обязательным для тех случаев, когда арендатор участка имеет право приоритетного приобретения земельного надела, например, является собственником построенного на участке дома, бани или гаража);
• Договор аренды на участок со всеми имеющимися приложениями (например, дополнительное соглашение, по условиям которого зафиксирована возможность осуществления выкупа);
• Кадастровые документы на участок (кадастровый паспорт, копии кадастрового плана в заверенном виде);
• Документы, подтверждающие возможность осуществления сделки (например, Постановление Главы администрации о возможности совершения купли-продажи, предварительное соглашение с собственником земельного участка, если речь идет о приобретении земли у частного лица);
• Квитанции об оплате государственных пошлин на каждом этапе оформления нового права собственности.

Кроме перечисленных документов при регистрации новой сделки могут потребоваться дополнительные, которые смогут подтвердить правомерность заключаемого соглашения.

К ним будут относиться:

• Правоустанавливающие документы, выданные собственнику участка (например, свидетельство о праве собственности и документы, подтверждающие правомерность его получения — договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство);
• Согласие супруга (для физического лица) на совершение сделки (оно может потребоваться в том случае, если осуществление купли-продажи может оказать существенное влияние на бюджет семьи);
• Документально подтвержденное согласие органов опеки и попечительства (в том случае, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних членов семьи);
• Документы, подтверждающие отсутствие каких-либо задолженностей и обременений на конкретном участке (например, налоговых задолженностей или ограничений на эксплуатацию участка или на его оборот — ограничение купли-продажи).

Что должно быть в договоре?

Так как оформление свидетельства о праве собственности на выкупленный участок должно производиться на основании документов, подтверждающих правомерность осуществляемых действий, то особое внимание надо уделить составлению договора — в этом случае именно он будет являться основанием для перехода права собственности.

Среди таковых указываются:

Наименования сторон-участниц договора

Кроме полных наименований лиц, участвующих в договоре, необходимо также указать сведения о представителях и документах, которые дают им право заключать подобное соглашение.

В качестве таковых могут выступать доверенности, выданные на имя представителя и заверенные руководителем организации или учреждения, выписки из Уставов, в которых зафиксировано право подписи договоров различной направленности.

Для физических лиц, в том случае, если они действуют от имени другого физического лица, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность, а в случае, если покупку совершает родитель, опекун или законный представитель недееспособного, например, из-за недостижения возраста частичной дееспособности, лица — документы, подтверждающие право представлять интересы такого лица).

Предмет договора

В этом разделе должны быть подробно перечислены все характеристики конкретного участка (в том числе и кадастровые сведения), которые помогут идентифицировать его при оформлении перехода права собственности.

Так, придется указать не только адрес приобретаемого участка, но и его площадь, расположение, а также те значимые особенности ориентирования на местности, которые необходимы для точного определения границ (например, расположение на участке строений, которые могут служить ориентирами для определения границ).

Основание для заключения договора

Здесь достаточно будет привести ссылку на ранее заключенный договор аренды или дополнительное соглашение к нему, в котором зафиксирована возможность осуществления покупки конкретного земельного надела.

Стоимость покупки

В данном разделе (его название может различаться в зависимости от того, с кем происходит заключение договора, а также от желания составителя) необходимо не только указать ту сумму, которую покупатель обязан выплатить продавцу, но и разъяснить порядок взаиморасчетов за покупку, а также отразить возможность внесения авансовой предоплаты за исполнение договора (например, чтобы покупатель был уверен, что участок достанется именно ему, он может внести до тридцати процентов от цены надела в качестве аванса продавцу. После заключения договора он перечисляет оставшиеся семьдесят).

Права и обязанности сторон договора

Данный раздел заключаемого соглашения фиксирует права и обязанности не только продавца, но и покупателя участка, в том числе, в случае наличия каких-либо обременений на нем (например, в том случае, если на участке возможно нахождение каких-либо археологических памятников — остатки древнего поселения или старинного кладбища, о которых продавец догадывается, но не знает точно, возведение на этой земле капитального строения возможно только после проведения соответствующих археологических раскопок, а допуск на территорию участка рабочих становится прямой обязанностью покупателя).

Возможные форс-мажорные обстоятельства

Эта часть соглашения должна быть целиком посвящена тем обстоятельствам, по которым сделка может быть признана недействительной, или договор не может быть исполнен.

Однако, к этому разделу есть одно существенное требование: обстоятельства должны носить характер непреодолимых препятствий для обеих сторон-участниц. В противном случае неисполнение договора влечет за собой наложение штрафных санкций.

Полные реквизиты сторон-участниц

В этом разделе указываются как паспортные данные (если речь идет о физических лицах), так и сведения о регистрации юридического лица, его фактический и юридический адрес, банковские реквизиты, на основании которых будет произведен расчет.

Последним, но также немаловажным разделом, которым договор должен быть завершен, будет информация о времени и месте подписания сторон, а также о тех лицах, которые соглашение подписали.

Важность этого раздела заключается в том, что только в том случае, если все графы его подписаны, в случае возникновения спорных ситуаций, основания появления которых были зафиксированы еще до подписания текста документа, его можно будет оспорить и, даже, признать недействительным.

Именно по этой причине на составление такого договора (в случае если это происходит в администрации), отводится не менее тридцати календарных дней. Столько же времени покупатель имеет право использовать на ознакомление с текстом договора и его подписание.

Как узнать стоимость

Так как цена приобретаемого участка является одним из определяющих факторов, которые могут оказать влияние на возможность осуществления покупки, необходимо определить, как именно она формируется.

Для современного рынка недвижимости, существующего в Российской Федерации, существуют два механизма определения стоимости имущества:

1. Путем расчета процента от кадастровой стоимости того или иного объекта недвижимости (он, например, будет применяться при использовании приоритетного права выкупа участка собственником капитального строения на нем).
2. Путем анализа рынка аналогичной недвижимости и расчета стоимости конкретного участка на основании полученных данных.

И в том, и в другом случаях цена будет сформирована исходя из существующих реалий экономической ситуации в данном разделе рынка (кадастровая стоимость устанавливается в размере средней стоимости одного квадратного метра недвижимости:

• в конкретном регионе, исходя из физических особенностей данной группы участков;
• рыночная — из расчета цены одного квадратного метра подобного объекта недвижимости).

То есть, механизмы расчета цены носят схожий характер, однако кадастровая стоимость является более усредненным вариантом.

Договор задатка при покупке земельного участка не следует путать с соглашением об авансе.

Можно ли выписаться в никуда? Узнайте об этом из нашей статьи.

Соседи-алкоголики доставляют массу неприятностей? Узнайте, в каких случаях их можно выселить, прочитав наш материал.

Какие сложности могут возникнуть?

Их условно можно разделить на несколько групп:

1. Затруднения в оформлении кадастровых документов на участок. Сюда можно отнести не только технические сложности с подготовкой и оформление документов, но и трудности, которые возникают при работе кадастрового инженера на участке (например, невозможность точного определения границ участка из-за его «оползания» в овраг или нарушения границ, установленных ранее, недобросовестными соседями).
2. Сложности в согласовании права перехода земли. Эта группа формируется из таких примеров, как противодействие заключению сделки органами опеки и попечительства, если ее осуществление может негативно сказаться на положении несовершеннолетних членов семьи лица, участвующего в ней. Сюда можно отнести также возникновение препятствий в согласовании заключаемой сделки со стороны представителей администрации (если выкуп происходит у муниципального образования).
3. Необходимость подготовки дополнительных документов. Этот вид нюансов возникает чаще всего в том случае, если участок приобретается с использованием материнского капитала или заемных средств в банке.

Приобретение в собственность участка, находящегося прежде в аренде, является достаточно распространенным видом перехода права собственности в сфере оборота земель. Однако, несмотря на это, сложностей в осуществлении процедуры на данный момент еще достаточно много.

Но, несмотря на кажущуюся трудность осуществления процедуры, ее итогом становится получение в собственность земельного надела, использовать который в будущем новый владелец может по своему усмотрению.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!