Что такое зонирование. Функциональное зонирование территории

Функциональное зонирование территории. Особенности и характерные черты

Обязательным условием для осуществления градостроительного проектирования любого населенного пункта является зонирование территории. Оно необходимо для установления порядка использования участков с точки зрения намеченного для них функционального назначения.

Цель зонирования территории состоит в создании удобного для жизни, продуманного пространства. Основной его плюс заключен в рациональном делении местности на определенные части.

На сегодняшний день функциональные зоны имеются во всех городах мира. Все они располагаются в населенных пунктах, исходя из типа и назначения. Именно эти два показателя и берутся за основу при делении территории.

Зонирование территории в городской черте

При составлении документа на градостроительные работы выполняется формирование планировочной и пространственной структуры местности. При этом производится зонирование городской территории, которое позволяет предотвратить воздействие негативных промышленных факторов на здоровье человека. В этом случае на местности существует подразделение на следующие категории:

1. Селитебную. На таких участках размещаются жилые районы, а также общественные центры и зеленые насаждения.
2. Промышленную. В процессе зонирования территории на данных участках предусматривается возведение производственных предприятий.
3. Коммунально-складскую. Данная зона необходима для размещения на ней гаражей и депо, мест для хранения грузов и других объектов подобного назначения.
4. Рекреационную. На таких территориях располагаются пляжи, парки и другие места, предназначенные для кратковременного отдыха людей.

Помимо этого, населенный пункт непременно включает в свой состав зону внешнего транспорта. В ней располагаются грузовые и пассажирские станции, пристани и т.д. Зонирование территорий населенных пунктов предусматривает и площадки, которые располагаются за пределами застроек. Они предназначаются для кладбищ и подсобных хозяйств, питомников деревьев и проч. При зонировании территории города выделяют и резервные участки. Их временно могут использовать для самых различных целей.

Рассмотрим характеристику основных зон, расположенных в границах населенных пунктов.

Селитебная территория

Начало строительству городов было положено еще в глубокой древности, когда люди стали объединяться для защиты своих родов и территорий. На заре развития человеческого общества такие населенные пункты представляли собой небольшие поселки. Они состояли из нескольких хижин и располагались вокруг какого-либо культового места. В древнем мире и во времена Средневековья территория городов уже была значительно увеличена, и уже тогда в них стали выделяться селитебные зоны. Существуют такие участки и в современных мегаполисах. Однако, в отличие от древних поселений, где застройка происходила стихийно, современное градостроительство предусматривает ведение работ, исходя из заранее составленного четкого плана, в котором учтены все потребности населения.

Селитебные участки существуют при любом функциональном зонировании территории современных населенных пунктов. И подобное правило соблюдается вне зависимости от их размера. Так, зонирование территории городского поселения предусматривает выделение жилых массивов с делением их на микрорайоны и районы. В совокупности все эти компоненты создают единую административную единицу. Микрорайоны в крупных городах и мегаполисах непременно разделены ландшафтом и дорожными магистралями. Объединяют же такие части жилых массивов общественные учреждения.

Структура селитебной местности

При проведении градостроительного зонирования территорий муниципальных образований учитываются их границы исходя из существующего природного рельефа. Это могут быть, например, река, гора, овраг и прочие естественные препятствия.

Однако есть множество примеров городов, которые вначале располагались на одном берегу реки, но по мере своего развития расширялись и «переходили» на ее другую сторону. В таких случаях перестает оказывать влияние на зонирование территории расположение ПВ. И характеристика зон от природного ландшафта не изменится. Примерами таких городов являются Киев с Днепром, Дюссельдорф с Рейном, Будапешт с Дунаем.

Как происходит деление жилых участков населенных пунктов? Их структура при градостроительном зонировании территории напрямую зависит от занимаемой площади. Например, в мегаполисе в жилые участки входят несколько микрорайонов. Причем в каждом из них может проживать от 150 до 250 тыс. человек, что соответствует масштабам среднего города. Селитебные зоны зонирования территории городов среднего масштаба представляют собой несколько жилых районов. В небольших поселках он всего один.

Размещение жилых зон

Предусмотренные при функциональном зонировании территории селитебные места предназначены для возведения домов для населения. При этом жилые кварталы должны располагаться на определенном расстоянии от промышленной зоны и вредного производства. Помимо этого, в планах градостроительства предусматривается:

• число зданий с дистанцией между ними;
• искусственная или природная зона отдыха;
• автодороги, которые призваны соединять жилые микрорайоны между собой и с центром населенного пункта;
• климатические условия, в том числе направление ветров и ливневых стоков.

Если при планировании территории селитебной зоны становится очевидным, что воздушные потоки в основном перемещаются от предприятий к жилым кварталам, данную местность в качестве жилой не рассматривают. Помимо этого, при строительстве завода или фабрики необходима организация зеленой зоны. В случае вредных производств их расстояние до жилых кварталов должно быть не менее 1000 м. Средние показатели вредности предусматривают создание зеленой зоны в 500 м. Предприятия, выбросы которых не представляют особой угрозы для здоровья людей, могут располагаться в 300 м от жилых кварталов. Вовсе безвредные – в 50-100 м.

В любом случае при зонировании территории города все необходимые показатели подлежат тщательному изучению и учету. Только в этом случае жилье будет построено в оптимально комфортном и безопасном месте.

Архитектурные решения

В соответствии с зонированием территорий происходит и планирование на них строительства. Так, прежде чем проектировать очередной микрорайон, архитектору предстоит сформировать композиционную идею. Своеобразным «скелетом» селитебной территории являются здания, в которых располагаются органы управления, детские сады и объекты культуры, спортивные и торговые сооружения. Все в таких кварталах должно быть расположено таким образом, чтобы каждый из жителей микрорайона без труда мог добраться до нужного места по пешеходным аллеям или внутренним проездам.

Немаловажным также является количество и направление деятельности магазинов, рынков и прочих объектов, входящих в селитебную зону, а также тот архитектурный стиль, который принят для их построения. При профессиональном подходе необходимо учитывать природные особенности местности и исторически сложившийся колорит городских улиц.

Размещение промышленных предприятий

При функциональном зонировании территорий поселений должно быть предусмотрено место для возведения фабрик и заводов. Для этого в планах градостроительства выделяют промышленные районы. Именно на их территории и располагаются различные предприятия с их основными и вспомогательными производствами.

При зонировании территорий населенных пунктов размещение промышленных районов должно быть запланировано таким образом, чтобы обеспечить их рациональную связь с микрорайонами. Это позволит жителям населенного пункта затрачивать минимальное количество времени на передвижения к месту работы. Помимо этого, рациональные условия позволяют своевременно обслуживать предприятия внутригородским и внешним транспортом в соответствии с их функциональными требованиями.

Промышленные участки

При зонировании территории города площадь районов, предназначенных для размещения на них фабрик и заводов, определяется исходя из условий их расположения в структуре города. В зависимости от ценности производств может быть предусмотрено их многоэтажное строительство, а также использование подземного пространства.

При зонировании промышленных территорий, как правило, выделяется четыре вида площадей:

1. Участок, на котором размещаются вспомогательные общезаводские сооружения и здания. В их перечень входит проходная и заводоуправление, помещения и здания культурного, учебного, медицинского обслуживания и лаборатория. Сюда же входит предзаводская площадь, а также стоянки для пассажирского автотранспорта.
2. Производственная зона. Она включает в свой состав основные цеха занимающиеся заготовкой, обработкой и сборкой выпускаемой продукции. Сюда же входят и участки подсобного назначения, обслуживающие данное предприятие.
3. Зона, на которой размещается энергетическое и складское хозяйство.
4. Транспортная зона. В нее включают различные транспортные сооружения, например, пути и сортировочные станции.

Порой здания, которые относятся к 1, а также к 3 и 4 зонам, организовывают для обслуживания одновременно нескольких предприятий и даже всей промышленной территории.

Создание комплексов

В случае необходимости реконструкции районов промышленного назначения при зонировании территории должно быть предусмотрено упорядочение их застройки с одновременным выявлением резервов для предоставления возможности дальнейшего развития сохраняемого предприятия.

На сегодняшний день наблюдается тенденция группировки заводов и фабрик в комплексы. При этом во внимание принимаются предприятия, обладающие общностью сырьевых баз, технологического процесса, взаимной утилизации отходов или продукции и т.д. Однако и здесь имеются свои ограничения. Дело в том, что при чрезмерной концентрации мощностей происходит значительное увеличение вредных выбросов, что недопустимо с точки зрения санитарных служб.

Ленточные промышленные районы

При зонировании территории участки с размещением на них фабрик и заводов могут быть построены исходя из принципа линейного развития. Такое возможно в том случае, когда промышленные районы располагаются вдоль железной дороги. Основным недостатком подобного расположения зоны является невозможность ее дальнейшего развития из-за находящихся поблизости путей. Ленточные районы, как правило, планируются при наличии заводов, близких или однородных по своему классу вредности.

Глубинные промышленные районы

Подобный тип производственных зон предусматривает развитие заводов и фабрик по направлению к городу. В этом случае одна из транспортных магистралей довольно глубоко вводится на участок промышленного района. Предназначается такая артерия для основного перемещения людских потоков.

Весь промышленный район при использовании подобной схемы расчленяется на две ленты. Каждая из них развивается от города и примыкает к жилой застройке. При таком решении железнодорожные пути, как правило, подходят к городу и охватывают эту зону практически со всех сторон. Основной недостаток подобного зонирования заключается в большой протяженности промышленной территории, а также в значительном удлинении городских транспортных магистралей.

Санитарно-защитные зоны

Подобные территории являются обязательным элементом при проектировании любого объекта. Санитарно-защитные зоны – это полосы, отделяющие промышленные предприятия, а также другие источники биологического, химического и физического воздействия на здоровье человека и окружающую среду, от селитебных территорий.

Проектируют подобные участки для того, чтобы снизить загрязненность атмосферы, доведя значения этих показателей до установленных нормативов. Но стоит иметь в виду, что подобное возможно только после осуществления предприятиями необходимых природоохранных мероприятий.

При проведении функционального зонирования территории санитарно-защитной зоны ее необходимо соответствующим образом благоустроить, озеленить и организовать. Главная задача при этом заключается в обеспечении реальной защиты жилых кварталов от загрязнений. К тому же санитарно-защитная зона разрабатывается с учетом еще одной функции. Этот участок должен соответствовать всем требованиям, позволяющим осуществить архитектурно-композиционную увязку жилых кварталов и промышленных предприятий.

На территории санитарно-защитных зон, как правило, высаживают древесно-кустарниковые насаждения. Размеры занимаемой ими площади напрямую зависят от ширины зоны. Если ее значения находятся в пределах 300 метров, растения должны занимать не менее 60% всей территории. При ширине 300-1000 м – не менее 50%, а при значениях 1000-3000 м – не менее 40%.

Для санитарно-защитных зон должны быть использованы растения, которые способны проявить устойчивость к загрязнению атмосферы, почв, а также к промышленным выбросам. При этом на данном участке необходимо предусмотреть обустройство коридоров проветривания. Это могут быть трассы железных и автомобильных дорог, водоемы, ЛЭП и прочие открытые пространства. При проектировании санитарно-защитной зоны не следует направлять такие коридоры проветривания в сторону жилых кварталов.

Создавая проект, разработчики должны определиться со следующим:

• с мероприятиями, направленными на защиту населения от вредного воздействия промышленных выбросов;
• с режимом использования защитной территории.

Коммунально-складская зона

При разработке планов градостроительства на подобные участки отводится 1,5-2% территории населенного пункта. Для складов при этом должны быть выделены зоны, способствующие минимизации грузопотоков, кроме транзитных перевозок.

На этих участках размещаются здания и сооружения, относящиеся к нескольким отраслевым группам, а именно к:

• промышленности;
• торговле;
• строительству;
• топливной отрасли и другим сферам.

При разработке плана градостроительства на принципы и формы размещения на территории населенного пункта складского хозяйства могут оказать влияние следующие факторы:

• интенсивность использования;
• функционально-пространственная организация в структуре города;
• объемно-пространственное решение зданий складов.

Основу планировки составляет зонирование указанной территории. При этом здесь выделяют следующие участки:

• складские зоны, предназначенные для выполнения функций приема, дальнейшего хранения, а также отправки различных грузов;
• транспортные зоны, необходимые для осуществления грузопотока;
• зоны, предназначенные для производственного и бытового обслуживания;
• зоны санитарно-защитного предназначения.

Складские участки при проектировании располагают в непосредственной близости к автомобильным, железнодорожным и прочим коммуникациям, связывая их при этом со всеми видами городского и внешнего транспорта.

Рекреационные зоны

В процессе планирования градостроительства в любом населенном пункте предусматривается территория, которая необходима для восстановления здоровья и сил населения. В городе такими зонами являются парки и сады, а также другие места, предназначенные для отдыха. Порой под такими территориями понимают пригородные лесопарки.

Среда, которая формируется в рекреационной зоне, должна обеспечивать человеку эстетический, психологический, биоклиматический и физический комфорт, способствующий полноценному отдыху. Это становится возможным при наличии:

• достаточных площадей благоустроенной территории, специально оборудованных для различных форм и видов рекреационных занятий;
• объектов обслуживания в зоне отдыха, имеющих удобное размещение (пунктов торговли, питания, автостоянок, проката инвентаря и др.), расположенных в пределах 250-300 м от мест концентрации людей;
• удобных транспортных сообщений, связывающих рекреационные зоны и жилые микрорайоны.

Проектирование подобных участков должно учитывать размеры таких территорий из расчета 500-1000 квадратных метров на одного посетителя.

Одним из самых важных показателей, который отражает качественные характеристики рекреаций, служит психологический комфорт человека. Он находится в зависимости от количества зрительных и шумовых контактов между пришедшими в эту зону людьми. Обеспечить психологический комфорт в городских парках позволяет нахождение не более 8 человек в радиусе 25 метров. Этот же показатель в лесопарке составляет 60 м, а в лесных зонах – 100 м.

Помимо этого, рекреационная зона должна обеспечивать комфортность ландшафта. Данное понятие представляет собой совокупность социально-психологических, технических и медико-биологических свойств, позволяющих удовлетворить определенные потребности или требования жизнедеятельности человека.

Так, если населенный пункт находится на морском побережье, то эта рекреационная зона должна быть превращена в окультуренную территорию, на которой располагается инженерная инфраструктура, позволяющая обеспечить отдых людей. Это гостиницы, пляжи, дома отдыха, пансионаты, спасательные службы и т.д.

Для кратковременного отдыха людей, проживающих в городах, предназначены и пригородные лесопарковые зоны. Основное свойство этих территорий заключается в различном природном составе произрастающих там растений. Древесные насаждения, которые нередко создаются руками человека, представлены широколиственными, мелколиственными и хвойными видами.

Лесопарковые зоны, как правило, оборудуются велосипедными и пешеходными дорожками. Функционируют на их территории пункты обслуживания и торговли, имеются детские игровые площадки и т.д. При проектировании подобных зон под участки, занятые техногенными элементами, отводятся минимальные площади. При этом все подобные объекты должны располагаться оптимально для удобства пользования ими.

Функциональное зонирование территории города

Виды зонирования территории

Следует различать 3 вида зонирования территории:

• функциональное;
• территориальное;
• строительное.

Функциональное зонирование — это выделение на городской и сельской территории зон, которые застраиваются преимущественно постройками одного целевого назначения с учетом наибольшей целесообразности их функционального использования. В ст. 85 Земельного кодекса РФ вводится термин «территориальное зонирование», который не полностью совпадает с функциональным: в границах одной территориальной зоны могут оказаться кварталы с разным функциональным назначением.

В рамках территориального планирования в Земельном кодексе выделяются, например, зоны:

• жилые;
• общественно-деловые;
• производственные;
• инженерных и транспортных инфраструктур и др.

Границы территориальных зон по правилам ст. 35 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГсК РФ) устанавливаются с учетом функциональных зон, причем в рамках одной территориальной зоны могут размещаться участки, относящиеся к различным функциональным зонам.

Термин «строительное зонирование» используется для зон жилой застройки в целях выделения ареалов размещения жилых строений разных типов и этажности.

Граница зоны устанавливается по территории квартала или совпадает с осью улицы. Для планирования застройки жилого микрорайона составляется схема функционального зонирования территории.

Нормативно-правовая база функционального планирования территории

Правила функционального зонирования территории города вводятся в целях:

• сохранения общей стратегии застройки населенного пункта;
• наиболее эффективного использования территорий с различными характеристиками с точки зрения климата, транспортной доступности, ресурсной составляющей и других существенных параметров.

Основные параметры для определения границ той или иной функциональной зоны в рамках градостроительного зонирования территории утверждаются строительными правилами. На сегодняшний день действует СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 № 1034/пр (далее — Правила).

• выбор территории для застройки городов и поселений;
• особенности подготовки генеральных планов их развития с опорой на численность населения;
• природно-климатические и ресурсные особенности территории;
• транспортную составляющую и другие особенности.

После проведения зонирования для каждой городской территории местными администрациями в порядке, установленном ст. 30–32 ГсК РФ, разрабатываются и принимаются правила землепользования и застройки.

Карта градостроительного зонирования территории

На основе проведения работ по определению функционального назначения составляется карта градостроительного зонирования территории. Согласно нормам подп. 2 п. 2 ст. 30 ГсК РФ она становится частью правил землепользования и застройки населенного пункта, утверждаемых согласно ст. 32 ГсК РФ представительными органами местного самоуправления, за исключением населенных пунктов, указанных в ст. 63 кодекса. Карта размещается на официальном сайте муниципального образования и публикуется в федеральной информационной системе (пп. 3 и 3.1 ст. 30 ГсК РФ).

На карте выделяются территориальные зоны, они отмечаются различными цветами. Для границ зон действует правило принадлежности одного земельного участка только к одной территориальной зоне. Крайне редко одна территориальная зона относится к одному земельному участку. Также на карте отмечаются зоны устойчивого развития, в границах которых могут находиться сразу несколько территориальных зон.

Схема и правила зонирования территории

Зонирование территорий производится по строгим правилам. В более ранних редакциях Правил выделялись такие основные функциональные зоны:

• селитебная (жилая, включающая торговые объекты и объекты озеленения);
• производственная;
• ландшафтно-рекреационная.

В последних редакциях Правил названия и назначения зон уже полностью совпадают с территориальным зонированием, установленным Земельным кодексом.

Определение границ зон регулируется ст. 34 ГсК РФ. При этом необходимо учитывать:

• возможность в рамках одной территориальной зоны объединять участки с уже существующим типом использования и запланированным для развития поселения типом;
• исторически сложившиеся особенности использования территорий;
• предполагаемые изменения границ участков;
• исключение возможности причинения вреда уже построенным объектам;
• исторические и культурные особенности района.

Границы зон согласно п. 2 ст. 34 Градостроительного кодекса устанавливаются таким образом, чтобы они совпадали:

• с осевыми линиями улиц и магистралей;
• красными линиями улиц и дорог, отделяющих территории улицы или дороги от территорий, имеющих иное использование;
• границами землевладения;
• границами поселений;
• естественными границами природных объектов (рек, озер, оврагов).

Соотношение зонирования и установления видов разрешенного использования земельного участка

При разработке правил землепользования и застройки каждого населенного пункта территория муниципального образования и входящих в него населенных пунктов делится на функциональные и территориальные зоны. Если функциональная зона должна использоваться по особым правилам (например, там расположен военный объект или объект культурного наследия), ее границы могут не соответствовать границам территориальной зоны.

Практика допускает формирование участка, в структуре которого окажутся части, имеющие разное функциональное назначение, и зонирование территории земельного участка проводится с учетом функциональной зоны, к которой относится каждая часть. Существующие участки такого типа вносятся при составлении документов градостроительного планирования в категорию зон градостроительного преобразования. Функциональное зонирование в первую очередь влияет на целевое назначение и разрешенное использование участка.

Классификация видов разрешенного использования вводится приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. Для каждого участка в пределах территориальной зоны в процессе подготовки правил землепользования определяются виды разрешенного использования. Возведение постройки в зоне, не предназначенной для строительства такого типа, становится одним из признаков самовольной постройки (см. п. 1 ст. 222 ГК РФ и постановление 13-го Арбитражного апелляционного суда от 19.10.2017 по делу № А42-9200/16).

Ограничение прав собственника зонированием территории

Собственник земельного участка или объекта недвижимости должен иметь возможность определить, к какой именно территориальной и функциональной зоне относится объект, чтобы понять, каким именно образом он вправе его использовать. Зависит от этого и возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка (ст. 7 Земельного кодекса РФ). Узнать принадлежность своего участка/здания к определенной зоне собственник может на основе карты градостроительного зонирования территории.

Разрешенные виды использования могут быть (ч. 1 ст. 37 ГсК РФ):

• Основными. Собственник сам выбирает любой вид из их числа, смена одного основного вида на другой не требует согласований.
• Условно разрешенными. Выбор такого вида нуждается в согласовании на общественном обсуждении или публичных слушаниях и утверждении главой местной власти (чч. 2, 9 ст. 39 ГсК РФ).
• Вспомогательными. Можно выбрать без согласования, но только дополнительно к разрешенному или условно разрешенному виду (п. 3 ч. 1 ст. 37 ГсК РФ).

Изменить зонирование можно, внеся изменения в правила землепользования и застройки путем проведения общественных слушаний. Порядок проведения слушаний установлен ст. 28 Градостроительного кодекса, и это довольно длительный и затратный процесс. Запрет на постройку объекта с не разрешенным правилами функциональным назначением не ограничивает права собственника, о которых можно узнать из статьи «Институт права собственности в ГК РФ и в Конституции РФ».

Функциональное зонирование территории города и населенного пункта призвано обеспечить его развитие в интересах всего населения с учетом территориальных и ресурсных особенностей. Порядок разработки документов функционального зонирования и внесения в них изменений призван сбалансировать все направления развития территории.

Что такое зонирование земель и как оно осуществляется

Деление земель на категории по целевому назначению — базовый принцип земельного законодательства РФ. В соответствии с ним, правовой режим участков определяется их принадлежностью к определенной категории и разрешенным использованием. В связи с этим зонирование земель и отнесение к одной из установленных Земельным кодексом РФ категорий является обязательным мероприятием.

Что такое зонирование земель

Требование о проведении зонирования установлено в ст. 14 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» . Земельное законодательство РФ определяет разные виды земельно-правового зонирования для:

Итак, зонирование земель — это их разделение на участки с разным целевым назначением и правовым режимом использования.

Такое разделение производится согласно планам развития территорий, главные принципы и положения которого определяет Правительство РФ. Утверждение этих планов относится к компетенции органов местного самоуправления или государственной власти. Решения, принятые ими в отношении земельного зонирования, обязательны к исполнению для всех форм собственности и других прав на наделы.

Подобные нормативные акты регламентируют порядок:

• создания основных инженерно-транспортных коммуникаций;
• плотности застройки;
• посадки зеленых насаждений;
• расположения культурных и социально-бытовых объектов обслуживания населения;
• иного использования земли.

Как производится зонирование земель населенных пунктов

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ , зонирование — это разделение населенных пунктов и отдельных их территорий на зоны при градостроительном планировании развития. Подобное деление определяет виды градостроительного использования таких зон и устанавливает ограничения их применения.

Зонирование земель населенных пунктов производят органы местного самоуправления, курирующие разработку и реализацию правил застройки. Это относится к территориям сельских и городских населенных пунктов, прочих муниципальных образований.

Правовой режим использования установленных территориальных зон определяется градостроительным регламентом и документацией.

Зоны различного функционального назначения и ограничения их использования отражаются в генеральном плане города или других населенных пунктов (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ). Территориальное зонирование земель фиксируется в схемах, включенных в правила застройки. Они представляют собой:

• графический материал — кодовые обозначения зон разного функционального назначения и их границы;
• текстовые материалы — градостроительные регламенты для каждой из установленных зон.

Деление населенных пунктов на территории устанавливает правила использования объектов недвижимости (земли и строений) по градостроительному регламенту, ограничения и сервитуты.

К земельным участкам и иным объектам недвижимости, расположенным в пределах территориальной зоны, в равной мере применяется правовой режим, установленный градостроительным регламентом.

Согласно ст. 54 Градостроительного кодекса, сведения о зонировании и регламентах территориальных зон должны быть включены в государственный градостроительный кадастр.

Что входит в состав земель населенных пунктов

Земли, на которых располагаются населенные пункты, занимают относительно небольшие площади, в отличие от иных категорий территорий. Однако именно на них сосредоточена основная часть населения.

В состав территорий населенных пунктов входят зоны, отнесенные к землям:

• транспортной и инженерной инфраструктуры;
• жилым;
• общественно-деловым;
• производственным;
• рекреационного назначения;
• сельскохозяйственного использования;
• особо охраняемых территорий;
• специального назначения;
• расположения военных объектов.

Как устанавливаются границы территорий в населенных пунктах

Границы территориальных участков фиксируются на карте градостроительного зонирования. Они отвечают требованию принадлежности определенного земельного надела к одной территориальной зоне. Это значит, что формирование одного участка из нескольких, расположенных в разных территориях, не допускается.

Применительно к одному земельному участку территориальная зона, как правило, не устанавливается. На картах выделяются границы:

• территориальных зон;
• территорий объектов культурного наследия;
• зон с особыми условиями использования.

Как осуществляется зонирование участка

Чтобы обеспечить функциональное использование земли с учетом отнесения ее к определенной категории, необходимо осуществить зонирование территории земельного участка. Такое деление предполагает разграничение площади дачного или приусадебного надела на отдельные зоны, несущие различную функциональную нагрузку, а также спланированные связи между ними.

Хотя план зависит от приоритетов и желаний его владельца, стандартно выделяют определенный перечень подобных территорий.

Главные функциональные зоны

Обычно зонирование дачного участка предполагает выделение на территории следующих функциональных зон:

• въездной (парадной);
• жилой;
• хозяйственно-бытовых построек;
• садово-огородной;
• игровой;
• предназначенной для отдыха.

Планирование жилой зоны и территории хозяйственных построек

Определение функциональных территорий осуществляется на стадии проектирования. Площади, выделяемые под конкретные цели, выражаются в процентном отношении и строго соблюдаются.

Поскольку основной элемент участка — жилая зона, ее обычно планируют в первую очередь. В зависимости от назначения территории участка дом может находиться в разных ее частях. Например, если земля будет использоваться для выращивания овощей и фруктов, жилое строение обычно располагают около ограждения. Если же участок предназначается для создания живописных ландшафтов, жилой дом размещают в соответствии с разработанным проектом.

Зонирование участка 15 соток с домом предполагает наличие хозяйственной зоны. Как правило, она находится рядом с садового-огородной и на ней размещают:

• теплицу,
• сарай,
• гараж,
• баню.

На этой территории главный акцент делают на практичности, поэтому она оснащается мощеными дорожками и площадками.

Что такое кадастровый квартал

Чтобы наделить земельные участки характерными признаками с последующей нумерацией, на территории РФ ведется кадастровое деление на округа, районы и кварталы. Эти соподчиненные единицы обеспечивают визуализацию любого надела, сведения о котором имеются в ГКН.

Кадастровый квартал — часть района и округа, представляющая собой минимальную единицу деления. Границы квартала формируется с учетом созданных человеком искусственных объектов, а также природных особенностей местности.

У каждого кадастрового квартала есть уникальный учетный номер. Он состоит из кода кадастрового района и порядкового номера квартала, например, 16:13:141213.

В границах кадастрового квартала находятся небольшие населенные пункты, городская или поселковая застройка и иные территории.

Уникальный код земельного участка представляет собой номер кадастрового квартала и порядковый номер надела. Это позволяет идентифицировать участок в единой базе данных ЕГРН по объектам недвижимости.

Узнайте подробнее, какие территории могут входить в кадастровый квартал.

Выводы

Любые земельные участки независимо от формы собственности относятся к определенным категориям земель, установленным территориальным зонированием. Каждый надел имеет уникальный кадастровый номер, цели использования и ограничения. Их правовой режим определяется градостроительной документацией и регламентом.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Тема 1.2. Функциональное зонирование городов

Одним из основных принципов рациональной территориальной организации города является его функциональное зонирование. Это означает дифференциацию территории города по характеру и типу ее использования

Дифференциация территории города на структурные зоны, об­ладающие разной ценностью и характеризующиеся разными типоло­гическими особенностями, – свойство всех городов мира. В основе функциональной организации территории города лежит принцип вы­деления территорий города, выполняющих однотипные функции.

На протяжении многих десятилетий практика планировочной организации города исходила из представления о четкой дифферен­циации во времени и пространстве основных функций жизнедея­тельности человека: работы, жилища и отдыха. Это нашло свое от­ражение В методике функционального зонирования территорий, ко­торая в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89* предполага­ет деление города на три основные зоны: селитебную, производст­венную, ландшафтно-рекреационную (рис. 1.1). В единое целое эти зоны связывает система транспорта.

Селитебная зона (зона расселения населения) – территориаль­ное пространство, предназначенное для реализации бытовых функ­ций населения. В ней размещаются жилищный фонд, общественные здания и сооружения, а также отдельные коммунальные и промыш­ленные объекты, не требующие устройства санитарно-защитных зон.

Основными элементами селитебной территории являются:

– жилые микрорайоны и кварталы;

– участки учреждений и предприятий обслуживания внемикрорайонного значения;

– зеленые насаждения общего пользования внемикрорайонного
значения;

-улицы, дороги, проезды, площади внемикрорайонного значения.

Производственная зона предназначена для размещения про­мышленных предприятий и связанных с ними объектов, комплек­сов научных учреждений с их опытными производствами, комму­нально-складских объектов, объектов инженерной инфраструктуры

Рисунок 1.1 – Функциональные зоны города

сооружений внешнего транспорта, путей внегородского и пригород­ного сообщений. В составе производственной зоны обычно выделя­ют подзоны (районы):

– научные и научно-производственные;

Промышленное производство часто создает неблагоприятные санитарно-гигиенические и экологические условия как на самой тер­ритории предприятия, так и на прилегающей территории. Это делает нецелесообразным размещение предприятий в жилых кварталах или в зонах обслуживания населения.

С целью защиты населения города от производственных выбро­сов между промышленным районом и жилой застройкой формирует­ся санитарно-защитная зона. При размещении промышленных пред­приятий важными являются санитарно-гигиенические характеристи­ки производства, которые в значительной степени влияют на размер санитарно-защитных зон, условия формирования промышленных районов и всей структуры города.

Коммунально-складская зона формируется для размещения складов торговых организаций; предприятий по обслуживанию транспортных средств (трамвайных депо, троллейбусных и таксомо­торных парков, парков уборочных машин и др.); предприятий быто­вого обслуживания (например, фабрик-прачечных и фабрик химиче­ской чистки); снабженческо-сбытовых баз и складов материально-технического снабжения.

Ландшафтно-рекреационная зона – зона, в которой находятся места массового отдыха населения, крупные массивы зелени, ку­рортные территории и районы охраняемого ландшафта.

Городская территория включает в себя также прочие земли,где размещают питомники, кладбища, отдельные объекты инженерной инфраструктуры и внешнего транспорта, полигоны по обезвреживанию бытовых отходов, земли для ведения сельского хозяйства и др.

В чистом виде перечисленные функциональные зоны, особенно селитебные и производственные, создаются редко. В большинстве видов тип зоны формируется по преимущественному размещению объектов определенного функционального значения. При формировании этих зон запрещается предусматривать в них объекты, содержимое размещение которых не допускается санитарно-гигиеническими и противопожарными и техническими правилами.

При проектировании городов важное значение имеет правильное взаиморазмещение функциональных зон. Например, селитебная зона должна занимать в городе наиболее благоприятные участки – сухие, повышенные, хорошо инсолирумые, приближенные к зеленым ивам и водоемам. По отношению к промышленной зоне селитебные территории следует располагать с наветренной стороны и выше по течению рек.

Коммунально-складские районы желательно приближать к про­шенным районам города, используя неудобные и ограниченно пригодные для строительства земли и санитарно-защитные зоны промышленных предприятий.

Ландшафтно-рекреационную зону целесообразно формировать на участках, имеющих естественное озеленение и водоемы, с учетом возможности обеспечения их удобными транспортными связями.

Особая роль при этом отводится пригородной зоне как территории, предназначенной в значительной мере для отдыха населения. Сооружения внешнего транспорта рекомендуется увязывать с улично-дорожной сетью. Железнодорожные вокзалы следует размещать со стороны основной части селитебной территории, обеспечивают подобные транспортные связи с общегородским центром, жилыми и промышленными районами. Грузовые железнодорожные станции размещают за пределами селитебной территории.

Правильное функциональное зонирование территорий по срав­нению со свободным размещением элементов города имеет экономические и социальные преимущества. Экономические заключаются в возможности экономии городских территорий, в уменьшении расхода средств на строительство инженерных и транспортных коммуникаций, на благоустройство территорий. Социальные преимущества проявляются в сохранении и уменьшении нагрузки на природную среду города, в улучшении условий проживания населения за счет повышения удобств при пользовании транспортом и объектами культурно-бытового обслуживания.

Градостроительная практика конца XX – начала XXI вв. показа­ла, что реальный процесс функционирования крупных развивающихся городов не укладывается в рамки «классического» функционального зонирования.

Во-первых, в настоящее время наблюдается, а в будущем ожи­дается еще более резкое увеличение занятости населения в сфере управления и обслуживания, т. е. как раз в тех учреждениях, которые по условиям своего размещения в городе больше тяготеют к центру, чем к обособленным производственным зонам. Поэтому становится все труднее локализовать участки заметной концентрации рабочих мест в какой-то определенной зоне города. Она охватывает и про­мышленные территории, и общегородской центр, и жилые районы города. Жилые кварталы быстро насыщаются сетью учреждений об­служивания; объекты деловой застройки постепенно внедряются в состав жилой застройки.

Во-вторых, догматическое применение функционального зони­рования территории города породило спальные районы и вымираю­щие к вечеру промышленные зоны. При этом наблюдается отрица­тельная реакция населения обособленных жилых кварталов на замк­нутость жилых образований, их оторванность от интенсивно функ­ционирующих мест города.

Жесткий функционализм, некогда явившийся новаторским про­рывом к пониманию города как целостной социально-экономической системы, в настоящее время претерпевает явный кризис. Построение функциональной структуры города на основе однозначно фиксиро­ванной в пространстве схемы «работа – жилище – отдых» представ­ляется в настоящее время многим специалистам недопустимым ана­хронизмом, особенно в крупных и крупнейших городах.

Основная тенденция развития современного градостроительства состоит в отказе от функционального зонирования территории обще­городского центра и четкого определения границ функциональных зон, переходе к созданию многофункциональных комплексов, кото­рые несут все функции, присущие городу: жилье, работа, отдых, об­щественное обслуживание.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Функциональное зонирование дачного участка

Любое жилое пространство, будь то квартира, дом или целая усадьба, делится на взаимосвязанные, но отвечающие разным нуждам территории.

Функциональное зонирование участка

Разумно зонированный участок – это отдельный, самодостаточный мир, где соседствуют труд и отдых, красота и польза. Чаще всего, он состоит из следующих территорий:

• въездная (вестибюльная, парадная) часть – «визитка» усадьбы, её, так сказать, презентация.
• Территория отдыха – «сердце» участка, со вкусом обустроенное место, где домочадцы собираются вместе, принимают гостей.
• Садово-огородная зона. Если владельцы участка страстные огородники, эта часть гораздо больше остальных и достигает 80% площади участка.
• Зона цветов – организуют её те, кто любит возиться с розами или гиацинтами, интересуется сортами, экспериментируют с новинками селекции.
• Экологическая зона – модная «фишка» современного садового дизайна. Это нетронутый угол местной природы – кусочек леса, поля, водоём.
• Спортивная зона. Её габариты зависят от пристрастий хозяев, поэтому площадка может состоять как из мини-поля для игры в футбол или теннисного корта, так и пятачка с турником и баскетбольной, укрепленной на шесте корзины.
• Игровой площадка – здесь оборудуют песочницу, вешают качели, ставят «теремок» и прочие детские радости.
• Хозяйственная зона – это участок выполняющий необходимые утилитарные функции. На нём располагают душ, туалет, сарай, компостную яму, другие подсобные постройки.

А теперь подробнее.

Выездная, она же парадная зона участка

Её главная примета – нарядность, презентабельность. Поэтому важно, чтобы выездную зону не заслоняла сплошная ограда – ваша «визитная карточка» должна быть заметна издали.
Предваряют парадную зону калитка и ворота для автомобилей, сразу за которыми оборудуют площадку, открытую либо под навесами парковку, а иногда полноценный гараж.
Калитку и дом соединяют мощёной, достаточно широкой аллеей, обрамляя её бордюрами из цветов или декоративных кустиков. Бывает, кусты высаживают и с внешней стороны участка, формируя из них невысокую изгородь.

Парадная зона участка

Особой красочности этой, самой представительной зоне придают палисадники. А именно те, в которых невысокие кусты с разноцветными листьями, а также дикие карликовые деревья пребывают в ладу с культурными цветами и пышными многолетниками.
Вообще, вестибюльная часть невозможна без растений. Их количество варьируется в зависимости от площади участка. Если она совсем небольшая, используют цветы и декоративные кустарники, растущие в контейнерах, горшках или кашпо. Их располагают вдоль аллейки, на крыльце дома, вешают на фронтоне.

Несмотря на то, что парадная зона – одна из самых небольших и, чаще всего, не превышает 6% общей площади участка, она должна быть броской, импозантной, поскольку это – «лицо» вашего участка.

Зона отдыха и приёма гостей

Это терраса с расставленной садовой мебелью, патио либо беседка, площадка с мангалом, очагом для барбекю, в общем – уютное, комфортное местечко для приёма гостей, трапез на воздухе, пикников.

Патио на дачном участке

Естественно, эта территория должна быть вдали от главной дорожки и особенно от парковок, а также от центрального входа в дом. Чаще всего зону для отдыха разбивают на заднем дворе – «в тылу» дома. Занимает она от 10 до 15% площади участка.

Садово-огородная зона

В большинстве случаев даже декоративные посадки не обходятся без пары плодовых деревьев и грядки с пряными травами. Необязательно быть садоводом-огородником, чтобы ввести эти «священные» элементы дачной жизни в окружающий пейзаж.

Огородная зона на дачном участке

Разумеется, место для плодово-овощных культур не должно быть затемнённым. Самые высокие деревья высаживают на северной стороне делянки, а, к примеру, ягоды – на солнечных местах.

Зона цветников

Цветочная зона способна стать «изюминкой» участка.
Выбирая место для любимых растений, учитывают потребности каждого вида, его высоту, своеобразие листьев, фазы развития, время цветения. Идеальный цветник должен смотреться как упоительно гармоничный ансамбль, состоящий из «вершин», «сухих ручьев», «шариков» из суккулентов, «островков» из хост и других компонентов.

Цветник

Если участок неровный, каменистый, «спасительным» вариантом станет альпийская горка либо рокарий.

Зона активного отдыха

Её создание полностью зависит от спортивности хозяев и размеров участка.
Компактное игровое поле, тренажеры для воркаута, брусья, турники – можно смонтировать всё, что угодно, если территория позволяет.

Хозяйственная зона

В хозчасти участка «дислоцируются» летний душ или баня, сараи, мастерская, навес с дровами, компостная яма, мусорные контейнеры, иногда – гараж.
Хозяйственную зону планируют так, чтобы к ней можно было подъезжать и привозить, к примеру, стройматериалы, удобрения, не пользуясь парадными воротами.

Хозблок

Отделить хозяйственную зону от остальных можно при помощи широкого арсенала границ – вьющихся цветов на решетках, шпалер с виноградом, зелёных изгородей, деревьев, габионов, декоративных плетней и т. д.

С чего начинается зонирование участка?

С чертежа территории!
Нанесите на него уже имеющиеся постройки и объекты, обозначьте солнечную и северную стороны, наличие пригорков или впадин.

План участка (12 соток). А. Зона въезда: главные ворота, автостоянка, хвойный сад, цветник. Б. Хозяйственная зона: хоз.площадка, огород, баня с террасой, душем, туалетом и кладовой. В. Жилая зона: дом, терраса, сад цветов и почвопокровных. Г. Пейзажная зона: игровая поляна, декоративный пруд, альпинарий, мостик, место отдыха в тени, площадка для шашлыков.

Центр любого участка – дом, от него и следует отталкиваться, создавая различные функциональные зоны. При этом обязательно учитывают не только входы-выходы, но и расположение окон, интенсивность тени, которую отбрасывает дом на ту или иную сторону участка.

Для экономии места некоторые зоны допускается соединять в одно пространство: к примеру, место отдыха может сочетаться с игровой площадкой, спортивный уголок – с детским. С другой стороны, не стоит объединять зону для отдыха с хозяйственными постройками.

Следующий шаг – выбрать стиль ландшафтного дизайна, который свяжет воедино все зоны вашего участка. Главный критерий этого выбора – опять же дом: все объекты и зоны участка, малые архитектурные формы и декоративные элементы должны соответствовать стилистике дома, во всяком случае, не противоречить его экстерьеру.

Подумайте: без каких именно зон вам точно не обойтись, а какие необязательны. И только после этого приступайте к первоначальному этапу планирования – на бумаге.
Наносите контуры будущих зон, места зелёных насаждений с учетом таких факторов, как наличие подъездных путей, электроопор, количество солнечного света и тени. Скорее всего, вам придется несколько раз перерисовывать эскиз зонирования, но без этого, увы, не обойтись.

Что ещё обязательно нужно учесть, планируя функциональные зоны?
Расстояние каждой из будущих зон непосредственно к дому должно быть оптимальным: для зоны отдыха поближе, для спортивных площадок подальше, для огорода и хозяйственных сооружений – максимально удалённым.

Чтобы участок не страдал от дефицита солнечного света, все постройки лучше сосредоточить в его западной, северной и северо-западной частях.

Восточная сторона – лучшее место для зоны общего отдыха, газона, цветов и невысоких кустарников.
В южной части участка уместны самые высокие, тенистые деревья, дающие летом прохладу.
В северной части можно посадить деревья и кусты с густой листвой и плотными кронами – они будут препятствовать холодным ветрам.

Способы зонирования дачного участка

Живые изгороди – самый популярный метод разделения участка на функциональные зоны. А все потому, что из кустарников различной высоты и формы можно создать совершенно разную, пригодную к любым ландшафтным стилям ограду: в меру плотную, достаточно высокую или низкую, аккуратно подстриженную либо наоборот, отдающую природной «дикостью».

Зонирование живой изгородью

Чаще всего живой изгородью отделяют хозяйственную зону от дома и остальных делянок. Для её формирования используют местные кустарники (барбарис, калина, можжевельник, кизильник, боярышник), экзотические (сакура, туя, миндаль, японская айва), высокие цветы (подсолнухи, баданы, клещевина), традиционные, красиво цветущие растения (сирень, форзиция, войлочная вишня).

Шпалеры, арки, трельяжи, перголы – ещё один, изысканный способ поделить придомовую территорию на сегменты. Подобные, ажурные сооружения придадут участку романтичности, с их помощью легко создать уединенные, мечтательные уголки.

Садовая арка

Подпоры, шпалеры и арки обсаживают многолетними, цветущими лианами, плющом, глицинией, вьющейся розой, клематисом, а также ползучими ягодными культурами – виноградом, актинидией, лимонником.

Перепады высоты и террасы

Больше всего подобный принцип зонирования подойдет участку с холмистым рельефом – там, где уже существуют естественные неровности. Углубив их либо слегка приподняв, можно не только разбить участок на зоны, но и создать оригинальные декоративные акценты, например: цветники, «болотные» клумбы, ступеньки, искусственный каскадный водоём.

Ступени на садовом участке

Габионные конструкции

Коробы из проволочной сетки, наполненные небольшими камнями, – эффектное средство разграничения участка. К тому же зонирование при помощи подобных, модульных клеток, – довольно бюджетный способ.

Забор из габионов

Габионами можно оградить хозяйственную зону от дома и сада-огорода, замаскировать ими компостную яму, мусорные контейнеры, туалет.

Разметка дорожками

Этот способ межевания – самый простой, не затратный и посильный любому землевладельцу. Хорош он также тем, что связывает участок в единый, общий для всех функциональных зон маршрут.Что следует учесть?
Назначение и нагрузку аллей и тропинок. В частности, пешеходную тропу от калитки до дома выкладывают цветной тротуарной плиткой либо фигурной брусчаткой, а дорожку для авто – плитами повышенной прочности или бетоном.

Остальные тропинки можно покрывать галькой, песком, деревянными плашками, мозаикой; делать их закругленными, в виде ступеней, с зазорами… То есть – использовать все ресурсы собственной фантазии и художественного вкуса.

Извилистые дорожки, каждый поворот которых открывает новый вид пейзажа, визуально увеличивают площадь участка, добавляют ему перспективы.

Практика убеждает: грамотно оформить участок, разбив его на нужное количество зон, возможно в любом случае, при любой площади, своеобразии рельефа и особенностях почвы!

Статья 12. Проектное функциональное зонирование территории. Мероприятия по оптимизации функционального зонирования

Статья 12 . Проектное функциональное зонирование территории. Мероприятия по оптимизации функционального зонирования

Генеральный план – это документ долгосрочного стратегического планирования. Масштабы его прогнозируемого, планируемого развития определяются масштабами роста объемов строительства жилья, производственных и иных объектов. Масштабы предполагаемого строительства, реконструкции определяются посредством функционального зонирования. Разработанное в составе Генерального плана зонирование базируется на выводах комплексного градостроительного анализа, учитывает сложившуюся планировочную структуру города, особенности использования существующих земель.

Функциональное зонирование территории города является одним из основных инструментов регулирования градостроительной деятельности. Зонирование устанавливает рамочные условия использования городской территории, обязательные для всех участников градостроительной деятельности в части функциональной принадлежности, плотности и характера застройки, ландшафтной организации территории (Приложение 1. Генеральный план. (Основной чертеж) М 1:25000).

К основным функциональным зонам, выделенным в Генеральном плане городского округа – город Камышин, относятся:

– жилые зоны – зоны застройки домами различных строительных типов в соответствии с этажностью и плотностью застройки: зоны застройки много и малоэтажными жилыми домами, зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

– общественно-деловые зоны – зоны, предназначенные для размещения объектов делового, общественного, коммерческого назначения, объектов здравоохранения и социальной защиты, объектов высшего и среднего профессионального образования, объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

– производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур – зоны производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду и зоны размещения объектов транспорта и инженерной инфраструктуры;

– зоны сельскохозяйственного использования – зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения, сельскохозяйственные угодья, объекты дачного хозяйства, садоводства;

– зоны рекреационного назначения – городские парки, скверы, бульвары; лесопарки, зоны отдыха и туризма, спортивные комплексы и сооружения;

– зоны специального назначения – кладбища, полигоны твердых бытовых отходов (далее по тексту – ТБО) и др.;

– зоны перспективного градостроительного развития – зоны жилой застройки, общественно-деловой застройки, производственных объектов;

– зоны прочих городских территорий – озеленение специального назначения, прочие городские территории.

При разработке предложений по проектному функциональному зонированию территорий в Генеральном плане предусматривается:

– преемственность в функциональном назначении сложившихся территориальных зон, если это не противоречит нормативным требованиям экологической безопасности, эффективного и рационального использования территорий;

– размещение нового жилищного строительства и объектов социальной инфраструктуры на экологически безопасных территориях с предварительным комплексом работ по инженерной и инфраструктурной подготовке территории;

– реконструкция и модернизация территорий, освоение новых свободных территорий;

– развитие системы городских центров;

– увеличение площади рекреационных зон в структуре территории города, формирование спортивных и парковых зон, организация рекреационных зон вдоль реки Камышинки, Волгоградского водохранилища;

– формирование линейных общественно-деловых зон вдоль главных магистралей, увеличение многофункциональных зон;

– изменение функционального назначения ряда производственных объектов и развитие на этих территориях жилых, производственно-деловых и коммерческих функций;

– резервирование территорий для перспективного градостроительного развития.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.